L’année 2025 a été riche en décisions judiciaires impactantes dans le domaine du droit immobilier. Des arrêts novateurs ont redessiné le paysage juridique, influençant profondément les pratiques des professionnels et les droits des particuliers.
1. La révolution du bail d’habitation
En 2025, la Cour de cassation a rendu un arrêt majeur concernant les baux d’habitation. Dans l’affaire Dupont c/ SCI Les Oliviers, les juges ont redéfini la notion de logement décent. Désormais, un logement ne répondant pas aux normes énergétiques minimales peut être considéré comme indécent, ouvrant droit à une réduction de loyer pour le locataire.
Cette décision a eu un impact considérable sur le marché locatif, incitant de nombreux propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Les associations de locataires ont salué cette avancée, tandis que les fédérations de propriétaires ont exprimé leurs inquiétudes quant aux coûts engendrés.
2. Copropriété : vers une gestion plus démocratique
L’arrêt Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Pins c/ M. Martin a marqué un tournant dans la gouvernance des copropriétés. La Cour d’appel de Paris a statué que les décisions prises en assemblée générale par visioconférence ont la même valeur juridique que celles prises en présentiel, à condition que tous les copropriétaires aient un accès égal aux moyens techniques nécessaires.
Cette jurisprudence a ouvert la voie à une participation accrue des copropriétaires aux décisions collectives, facilitant notamment l’implication des propriétaires ne résidant pas sur place. Les syndics ont dû adapter leurs pratiques pour intégrer ces nouvelles modalités de vote à distance.
3. L’encadrement des loyers renforcé
La décision du Conseil d’État dans l’affaire Association des Bailleurs de France c/ Ville de Lyon a confirmé la légalité du dispositif d’encadrement des loyers mis en place par la métropole lyonnaise. Cette décision fait suite à un recours des propriétaires contestant l’application de ce mécanisme.
Les juges ont estimé que l’encadrement des loyers, lorsqu’il est correctement calibré et justifié par des études de marché précises, ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété. Cette jurisprudence a conforté les politiques de régulation des loyers dans plusieurs grandes villes françaises, tout en fixant un cadre strict pour leur mise en œuvre.
4. La responsabilité des diagnostiqueurs immobiliers précisée
L’arrêt Leroy c/ Cabinet Expertise Plus rendu par la Cour de cassation a clarifié l’étendue de la responsabilité des diagnostiqueurs immobiliers. Dans cette affaire, un acquéreur avait découvert la présence d’amiante non détectée lors du diagnostic pré-vente.
Les juges ont considéré que le diagnostiqueur engage sa responsabilité non seulement en cas d’erreur manifeste, mais également lorsqu’il n’a pas mis en œuvre tous les moyens techniques à sa disposition pour détecter les anomalies. Cette décision a eu pour effet d’accroître la vigilance des professionnels du diagnostic, entraînant une hausse des coûts mais aussi une amélioration de la qualité des prestations.
5. Airbnb : un encadrement renforcé validé
La Cour de justice de l’Union européenne s’est prononcée sur la légalité des restrictions imposées par la ville de Paris aux locations de courte durée de type Airbnb. Dans l’affaire Airbnb Ireland c/ Ville de Paris, les juges européens ont validé le système d’autorisation préalable et de limitation du nombre de nuitées pour les résidences principales.
Cette décision a conforté les politiques de régulation mises en place par de nombreuses municipalités françaises, tout en précisant les limites de ces restrictions au regard du droit européen. Elle a également encouragé d’autres villes européennes à adopter des mesures similaires pour préserver leur parc locatif à long terme.
6. La protection renforcée des acquéreurs en VEFA
Un arrêt notable de la Cour de cassation dans l’affaire SCI Les Terrasses c/ Époux Dubois a renforcé la protection des acquéreurs en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Les juges ont considéré que le non-respect des délais de livraison, même en l’absence de clause pénale spécifique dans le contrat, ouvre droit à des dommages et intérêts pour l’acquéreur.
Cette jurisprudence a incité les promoteurs immobiliers à une plus grande prudence dans l’établissement de leurs calendriers de livraison et a renforcé la position des acquéreurs face aux retards de chantier. Le Défenseur des droits a salué cette décision comme une avancée significative pour la protection des consommateurs dans le secteur immobilier.
7. Le droit de préemption urbain revisité
L’arrêt Commune de Biarritz c/ SCI Ocean View rendu par le Conseil d’État a apporté des précisions importantes sur l’exercice du droit de préemption urbain par les collectivités locales. Les juges ont estimé que la motivation de la décision de préemption doit être suffisamment précise et étayée, notamment en ce qui concerne l’intérêt général poursuivi.
Cette jurisprudence a conduit de nombreuses collectivités à revoir leurs pratiques en matière de préemption, en renforçant la justification de leurs décisions. Elle a également offert de nouvelles possibilités de recours aux propriétaires et promoteurs confrontés à des décisions de préemption qu’ils estimaient insuffisamment motivées.
8. La responsabilité des constructeurs étendue
Dans l’affaire Syndicat des copropriétaires Les Hauts de Seine c/ Entreprise Bâtir Plus, la Cour de cassation a élargi le champ de la garantie décennale. Les juges ont considéré que les désordres affectant les performances énergétiques d’un bâtiment, lorsqu’ils le rendent impropre à sa destination, entrent dans le champ de cette garantie.
Cette décision a eu un impact significatif sur le secteur de la construction, incitant les professionnels à une vigilance accrue sur les aspects énergétiques des bâtiments. Elle a également renforcé la protection des acquéreurs et maîtres d’ouvrage face aux défauts de performance énergétique.
En conclusion, l’année 2025 a été marquée par des avancées jurisprudentielles majeures en droit immobilier. Ces décisions ont renforcé la protection des locataires et des acquéreurs, clarifié les responsabilités des professionnels du secteur, et confirmé la légalité de certaines politiques de régulation du marché immobilier. Elles dessinent un nouveau paysage juridique, plus équilibré entre les droits des propriétaires et ceux des occupants, et plus attentif aux enjeux environnementaux et sociaux de l’habitat.